Rumah bertumpuk yang terhormat,
Saya telah menjadi pembaca reguler artikel Anda. Saya menghargai upaya Anda untuk melakukan banyak analisis dalam menjawab masalah nyata yang dihadapi oleh masyarakat tentang masalah properti.
Saya meminta rekomendasi Anda tentang situasi saya:
Saya baru saja memasuki tahun ke-50 dan membeli kondominium pertama saya dengan pinjaman selama 15 tahun. Saya tidak menggunakan uang tunai dari tangan secara efektif karena porsi kas kondominium didanai oleh CPF dan hasil penjualan HDB.
Agen saya mengusulkan untuk memesan apartemen studio seharga 1m sebagai properti kedua atas nama istri saya dengan uang tunai yang dialokasikan sebelumnya dan kelebihan dari penjualan yang sekitar 600k. Istri saya bekerja dengan gaji sekitar 5k.
Saya bingung dan tidak dapat membuat keputusan.
Ini adalah pikiran saya:
- Opsi 1: Jangan membeli. Investasikan uang tunai.
- Opsi 2: Beli kondominium yang dijual kembali yang dapat membayar pinjaman saya dengan sendirinya. Setiap apresiasi modal bisa menjadi keuntungan saya.
- Opsi 3: Gunakan rekomendasi Agen.
Risiko / komitmen lain yang saya pikirkan adalah:
- Pekerjaan saya tidak aman terutama dengan bertambahnya usia, biaya medis dan pendidikan tinggi anak-anak saya (2 anak masih bersekolah).
Terima kasih sebelumnya atas bimbingan Anda
Salam
Halo
Selamat atas pembelian kondominium Anda baru-baru ini!
Nama saya Daron, dan spesialisasi awal saya adalah membantu penjual dan pembeli HDB di Timur, memanfaatkan pengetahuan mendalam saya tentang daerah tersebut sebagai penduduk.
Namun, itu sekarang telah diperluas untuk mencakup membimbing klien dalam meningkatkan dan berinvestasi di properti pribadi.
Sangat memuaskan menyaksikan klien kembali bertahun-tahun kemudian untuk menjual properti mereka, mengetahui bahwa saya telah secara efektif memfasilitasi transaksi yang menguntungkan bagi mereka.
Seperti biasa, mari kita mulai dengan menilai keterjangkauan Anda.
Keterjangkauan
Untuk perhitungan ini, saya berasumsi bahwa istri Anda seumuran dengan Anda.
DeskripsiJumlahPinjaman maksimum berdasarkan usia 50 tahun dengan pendapatan bulanan tetap $5K, dengan bunga 4,8%$352,377 (tenor 15 tahun)Tunai$600,000Pinjaman + tunai$952,377BSD berdasarkan $952,377$23,171Perkiraan keterjangkauan$929,206
*Ini dengan asumsi istri Anda tidak memiliki dana CPF untuk pembelian
Untuk pinjaman $ 352.377 dengan jangka waktu 15 tahun dan bunga 4%, pembayaran bulanan adalah $ 2.607.
Periode waktuIndeks Sewa properti pribadi non-tanahPerubahan triwulanan2022Q1120.34.12022Q2128.87.12022Q3139.58.32022Q41507.52023Q1159.36.22023Q21632.32023Q3163.30.22023Q4160.4-1.8
Data terbaru menunjukkan perlambatan di pasar sewa untuk properti pribadi non-tanah.
Namun, bahkan ketika permintaan sewa kondominium kembali ke tingkat sebelum pandemi, mendapatkan sewa bulanan sebesar $2,607 untuk unit 2 kamar tidur seharusnya tidak terlalu sulit, asalkan pengembangan yang tepat dipilih.
Seperti yang Anda sebutkan, ini pada dasarnya berarti bahwa kondominium dapat “membayar sendiri”.
Pertimbangkan, misalnya, unit 2 tempat tidur 1 kamar mandi di Treasure at Tampines. Dengan harga pembelian sekitar $ 970.000, tarif sewa berpotensi mencapai sekitar $ 3.000 per bulan.
Tergantung pada suku bunga, ini tidak hanya dapat menutupi pembayaran bulanan tetapi juga dapat mencakup biaya lain seperti biaya pemeliharaan dan pajak properti.
Meskipun pembelian mungkin tampak layak, ada satu pertanyaan penting yang harus Anda jawab sebelum melanjutkan.
Meskipun Anda memiliki cukup dana untuk memperoleh properti kedua, berapa banyak dari $ 600K yang harus Anda pertahankan dalam likuiditas untuk dengan nyaman menutupi potensi biaya pengobatan, pendidikan tinggi anak-anak Anda, dan kewajiban keuangan yang tidak terduga?
Jika Anda sudah menyisihkan cadangan yang memadai untuk tujuan ini, itu bagus.
Namun, jika keseluruhan $ 600K merupakan dana Anda yang tersedia, menginvestasikannya sepenuhnya di properti dapat menimbulkan risiko, terutama karena Anda tidak akan dapat segera melikuidasi investasi dalam keadaan darurat.
Biasanya, Anda ingin mempertahankan kondominium setidaknya selama 3 tahun untuk memenuhi periode Bea Meterai Penjual (SSD).
Selanjutnya, jika Anda memutuskan untuk menjual, prosesnya – mulai dari pemasaran hingga menyelesaikan penjualan – bisa memakan waktu sekitar 6 bulan.
Jadi, jika Anda tidak memiliki cadangan darurat, ini bisa menjadi langkah yang berisiko.
Sekarang, mari kita tinjau tiga opsi yang Anda pertimbangkan.
Jalur potensial
Opsi 1. Investasikan dana alih-alih membeli properti
Secara pribadi, saya memiliki sekitar 60% dari dana saya yang terdiversifikasi di 3-4 jalan yang berbeda untuk memastikan bahwa uang saya secara aktif bekerja untuk saya.
Mengingat sifat bisnis saya, yang kadang-kadang membutuhkan pengeluaran besar, menjaga likuiditas sangat penting.
Oleh karena itu, saya selalu menyimpan sejumlah besar uang tunai yang tersedia untuk digunakan kapan pun diperlukan.
Secara alami, laba atas investasi dapat bervariasi tergantung pada jalan yang Anda pilih. Investasi properti menawarkan keuntungan seperti lindung nilai terhadap inflasi dan memanfaatkan pinjaman (sekali lagi tergantung pada suku bunga).
Namun, mengingat masa pinjaman dan jumlah yang memenuhi syarat untuk istri Anda, Anda mungkin perlu menginvestasikan sebagian besar uang tunai / CPF, yang membatasi leverage pinjaman.
[[nid:675188]]
Selain itu, kepemilikan properti memerlukan biaya yang lebih tinggi, termasuk bunga pinjaman bulanan, biaya pemeliharaan, dan pajak properti.
Sebaliknya, berinvestasi dalam saham dan saham menimbulkan biaya administrasi dan broker yang relatif lebih rendah. Selain itu, saham dan saham menawarkan likuiditas yang lebih besar, memungkinkan akses cepat ke dana jika diperlukan.
Berinvestasi di jalan alternatif juga memungkinkan Anda mengalokasikan sebagian dari $ 600K sebagai dana darurat. Sebaliknya, berinvestasi di properti seringkali membutuhkan alokasi seluruh $ 600K untuk pembelian.
Bagaimanapun, untuk perhitungan saya, mari kita asumsikan bahwa Anda sudah memiliki cadangan kas darurat yang disisihkan dan merasa nyaman menginvestasikan $ 600.000 penuh.
Saya akan mengasumsikan Return On Investment (ROI) konservatif sebesar 4% per tahun dan periode holding 10 tahun.
Periode waktuJumlah investasiKeuntunganTitik awal$600,000$0Tahun 1$624,000$24,000Tahun 2$648,960$48,960Tahun 3$674,918$74,918Tahun 4$701,915$101,915Tahun 5$729,992$129,992Tahun 6$759,191$159,191Tahun 7$789,559$189,559Tahun 8$821,141$221,141Tahun 9$853,987$253,987Tahun 10$888,147$288,147
Opsi 2. Beli kondominium yang dijual kembali dan sewakan
Seperti disebutkan sebelumnya, adalah mungkin dalam kasus Anda untuk membeli kondominium yang pada dasarnya dapat menutupi biayanya.
Jika likuiditas tidak menjadi perhatian Anda dan Anda dapat dengan nyaman mengalokasikan $ 600K untuk pembelian properti, maka jalan ini tentu layak dipertimbangkan.
[[nid:674034]]
Salah satu prinsip panduan penting dalam akuisisi properti adalah “Mulailah dengan tujuan akhir,” yang memerlukan pembelian properti dengan pemahaman yang jelas tentang prospek penjualan kembali atau sewa potensial di masa depan.
Misalnya, di lokasi seperti Thomson Three Condo, saya secara konsisten menemukan bahwa 7 dari setiap 10 pemirsa tertarik dengan kedekatan 1 km dengan Sekolah Ai Tong.
Oleh karena itu, jika Anda memiliki unit yang lebih besar dengan 3 – 4 kamar tidur di sana, dan dengan asumsi sekolah tetap ada, Anda dapat mengantisipasi permintaan yang konsisten dari orang tua yang mencari kedekatan ini untuk pendidikan anak-anak mereka.
Atau, dalam situasi Anda, disarankan untuk mencari properti di mana Anda dapat dengan mudah mengidentifikasi penyewa potensial.
Misalnya, pengembangan seperti The Glades, Casa Merah, dan Grandeur Park, yang terletak di dekat MRT Tanah Merah, dikenal sebagai lokasi sewa yang sangat dicari untuk ekspatriat yang bekerja di Changi Business Park, pilot dan awak kabin (karena kedekatannya dengan bandara), dan individu yang bekerja di CBD mencari opsi sewa yang lebih terjangkau dibandingkan dengan akomodasi pusat kota.
Untuk perhitungan kami, mari kita asumsikan istri Anda memaksimalkan keterjangkauannya untuk membeli unit dengan harga $ 929.000, mencapai hasil sewa 3% yang konservatif, dan memegang properti selama 10 tahun.
DeskripsiJumlahHarga pembelian$929,000BSD$22,470Tunai$600,000Pinjaman diperlukan$351,470DeskripsiJumlahBSD$22,470Biaya bunga (Dengan asumsi tenor 15 tahun dengan bunga 4%)$101,669Biaya pemeliharaan (Asumsi $250/bulan)$30,000Pajak properti$33,440Pendapatan sewa$278,760Biaya agensi$12,660Total keuntungan$78,521
Saya juga akan menggunakan tingkat pertumbuhan rata-rata properti pribadi non-tanah selama 10 tahun terakhir 2.9% untuk melakukan proyeksi sederhana.
Periode waktuHarga propertiKeuntunganTitik awal$929,000$0Tahun 1$955,941$26,941Tahun 2$983,663$54,663Tahun 3$1,012,190$83,190Tahun 4$1,041,543$112,543Tahun 5$1,071,748$142,748Tahun 6$1,102,828$173,828Tahun 7$1,134,810$205,810Tahun 8$1,167,720$238,720Tahun 9$1,201,584$272,584Tahun 10$1,236,430$307,430
Total keuntungan: $307,430 + $78,521 = $385,951
Opsi 3. Ikuti rekomendasi agen Anda
Saya berasumsi di sini bahwa saran agen Anda adalah mempertimbangkan untuk membeli peluncuran baru, karena Anda telah mendaftarkannya sebagai opsi terpisah dari Opsi 2, yang melibatkan pembelian kondominium yang dijual kembali.
Saat ini, di pasar, unit 1 kamar tidur yang paling terjangkau dalam pengembangan yang baru diluncurkan biasanya berharga sekitar $ 1,2 juta, melebihi keterjangkauan istri Anda sebesar $ 929.000 dengan sekitar $ 300.000.
[[nid:679794]]
Namun, jika istri Anda memiliki dana CPF yang dapat digunakan untuk properti (yang belum saya perhitungkan), tergantung pada jumlah yang tersedia, opsi ini bisa menjadi layak.
Meskipun Anda tidak dapat segera menyewakan properti, skema pembayaran progresif membuat pembayaran bulanan selama fase konstruksi lebih mudah dikelola.
Selain itu, biaya pemeliharaan dan pajak properti tidak dibayarkan sampai proyek memperoleh Izin Pekerjaan Sementara (TOP), sehingga menjaga biaya awal tetap rendah.
Meskipun saya tidak dapat secara definitif menentukan kelayakan opsi ini tanpa rincian keuangan lengkap istri Anda, saya masih akan melanjutkan perhitungan dengan asumsi dia memiliki dana CPF yang memadai untuk menutupi kekurangannya.
Selanjutnya, saya akan mengasumsikan periode holding 10 tahun dan bahwa unit akan disewakan setelah mendapatkan TOP, menghasilkan pengembalian sewa 3%.
DeskripsiJumlahHarga pembelian$1,200,000BSD$32,600Pinjaman maksimum$352,377Kebutuhan tunai dan CPF$880,223% dari harga pembelianJumlah pencairanEstimasi pembayaran bulananEstimasi bunga bulananEstimasi pokok bulananDurasiTotal biaya bungaPenyelesaian pondasi0,00%$0$0$0$06-9 bulan (sejak peluncuran)$0Penyelesaian beton bertulang0,00%$0$0$06-9 bulan$0Penyelesaian dinding bata0,00%$0$0$0$03-6 bulan$0Penyelesaian langit-langit/atap0,00%$0$0$0$03-6 bulan$0$0Penyelesaian kabel listrik/pipa ledeng0,00%$0$0$0$03-6 bulan$0Penyelesaian jalan/tempat parkir/drainase0,00%$0$0$0$03-6 bulan$0Penerbitan TOP14,36%$172,320$700$574$1,274Biasanya satu tahun sampai CSC$6,888Sertifikat Penyelesaian Hukum (CSC)15.00%$180,000$1,432$1,174$2,606Sampai properti terjual (57 bulan)$66,918DeskripsiJumlahBSD$32,600Biaya bunga (Dengan asumsi tenor 15 tahun dengan bunga 4%)$84,372Biaya pemeliharaan (Asumsi $250/bulan)$19,500Pajak properti$33,600Pendapatan sewa$234,000Biaya agensi$9,810Total keuntungan$54,118
Menggunakan tingkat pertumbuhan 2.9% yang sama untuk melakukan proyeksi sederhana.
Periode waktuHarga propertiKeuntunganPoin awal$1,200,000$0Tahun 1$1,234,800$34,800Tahun 2$1,270,609$70,609Tahun 3$1,307,457$107,457Tahun 4$1,345,373$145,373Tahun 5$1,384,389$184,389Tahun 6$1,424,536$224,536Tahun 7$1,465,848$265,848Tahun 8$1,508,357$308,357Tahun 9$1,552,100$352,100Tahun 10$1,597,111$397,111
Total keuntungan: $397,111 + $54,118 = $451,229
Apa yang harus Anda lakukan?
Mari kita lakukan ringkasan singkat dari tiga opsi.
Jalur potensialNilai investasiBiaya yang dikeluarkanPotensi keuntungan 1. Investasikan dana alih-alih membeli properti $ 600.000 – $ 288.1472. Beli kondominium yang dijual kembali dan sewakan$929,000Tidak termasuk pendapatan sewa: $200,239
Termasuk pendapatan sewa (Keuntungan): $78,521$307,430 (Tidak termasuk pendapatan sewa)3. Ikuti rekomendasi agen Anda (peluncuran baru)$1,200,000Tidak termasuk pendapatan sewa: $179,882
Termasuk pendapatan sewa (Keuntungan): $ 54.118 $ 397.111 (Tidak termasuk pendapatan sewa)
Wajar jika keuntungan yang diproyeksikan meningkat ketika nilai investasi naik, tetapi tingkat pertumbuhan aktual akan bervariasi tergantung pada produk investasi tertentu.
Jadi dalam hal ini, kami tidak membandingkan apel dengan apel ketika melihat tiga opsi.
Dengan Opsi 1, Anda akan menikmati likuiditas yang lebih besar dan memiliki fleksibilitas untuk mengalokasikan sebagian dari $ 600K sebagai dana darurat jika diperlukan.
Saya tidak mempertimbangkan biaya broker tetapi kemungkinan jika ada biaya yang dikeluarkan di sini, itu akan menjadi yang terendah di antara tiga opsi.
Namun, Anda hanya mengandalkan apresiasi investasi untuk keuntungan. Sebaliknya, dengan investasi properti, Anda memiliki potensi untuk dua aliran pendapatan: pendapatan sewa dan apresiasi properti.
Dalam perhitungan saya, saya menggunakan ROI konservatif 4%, tetapi jika angka ini lebih tinggi, potensi keuntungan juga akan lebih tinggi.
Saat membeli properti, meskipun istri Anda tidak akan benar-benar memanfaatkan pinjaman, itu masih berfungsi sebagai lindung nilai terhadap inflasi.
Memilih properti yang dijual kembali memungkinkan penyewaan langsung, secara efektif meminta orang lain “membayar properti” atas nama Anda.
[[nid:680890]]
Karena kuantum pinjaman yang lebih rendah, bahkan dengan hasil sewa 3% yang konservatif, Anda akan melihat keuntungan dalam 10 tahun.
Namun, opsi ini menawarkan lebih sedikit likuiditas dan membutuhkan investasi seluruh $ 600K. Ini adalah pilihan yang cocok jika Anda sudah memiliki dana cadangan yang disisihkan karena Anda mengemukakan kekhawatiran tentang keamanan kerja, potensi biaya pengobatan, dan biaya pendidikan anak-anak Anda.
Menempatkan semua dana Anda ke dalam properti bisa berisiko, bukan hanya karena butuh waktu untuk mengakses dana darurat, tetapi juga karena jika Anda membutuhkan dana selama penurunan pasar, itu bisa menyebabkan kerugian yang lebih besar.
Kelayakan Opsi 3 tergantung pada jumlah CPF yang dimiliki istri Anda. Seperti Opsi 2, jalur ini membutuhkan investasi seluruh $ 600K dan menawarkan lebih sedikit likuiditas.
Banyak investor membeli properti peluncuran baru yang berniat untuk membaliknya setelah 3 tahun, tetapi ada risiko memenuhi kondisi pasar yang tidak menguntungkan, memaksa Anda untuk menjual dengan kerugian jika Anda tidak dapat mempertahankan properti.
Profitabilitas opsi ini juga tergantung pada proyek yang Anda beli. Misalnya, jika ada persediaan unit 1 kamar tidur yang tinggi di daerah tersebut, mungkin sulit untuk keluar di masa depan dan Anda juga akan menghadapi persaingan yang lebih ketat untuk penyewa.
Dengan rencana pembayaran progresif, pinjaman Anda akan dicairkan nanti karena istri Anda mengambil pinjaman kurang dari 30% dari nilai properti, sehingga biaya bunga lebih rendah dibandingkan dengan membeli properti yang dijual kembali.
Namun, Anda akan kehilangan pendapatan sewa selama fase konstruksi, menghasilkan keuntungan yang lebih rendah (termasuk pendapatan sewa) dibandingkan dengan properti yang dijual kembali.
BACA JUGA: Mengapa memilih kondominium yang tepat penting: Kisah kehidupan nyata dari dua investasi $ 1.8 juta dengan pengembalian yang sangat berbeda
Artikel ini pertama kali diterbitkan di Stackedhomes.